6 years rule 이 안되는 경우 - CGT > TAX Info

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안녕하세요 유현종 회계사 입니다

1. 처음부터 '렌트'를 준 경우 (가장 흔한 실수)

6년 규정은 "내가 실제로 거주했던 집"을 비울 때만 발동합니다.

• 불가 상황: 집을 사자마자 내가 단 하루도 살지 않고 바로 세입자를 들였다면, 이 집은 처음부터 '투자용 부동산(Rental Property)'입니다. 나중에 들어가 살더라도, 이전의 렌트 기간에 대해서는 비과세 혜택을 소급해서 받을 수 없습니다.

• 해결책: 최소한 일정 기간(통상 3~6개월 이상 권장) 실제로 거주하며 주소지를 옮긴 기록이 있어야 합니다.

2. 다른 집을 '주 거주지'로 지정한 경우

호주 세법상 1가구는 특정 시점에 단 하나의 집만 주 거주지로 선택할 수 있습니다.

• 불가 상황: A 주택을 비우고 6년 규정을 적용받는 동안, 새로 이사 간 B 주택에 대해 주 거주지 비과세 혜택(Main Residence Exemption)을 신청한다면 A 주택의 6년 규정은 그 시점부터 효력을 잃거나 중복 적용이 안 됩니다.

• 전략: 나중에 두 집 중 양도 차익이 더 클 것으로 예상되는 집을 선택하여 비과세를 적용하는 지혜가 필요합니다.

3. '비거주자(Non-Resident)' 상태에서 매각하는 경우

2020년 7월 1일부터 바뀐 아주 무서운 규정입니다.

• 불가 상황: 한국 귀국이나 해외 파견 등으로 인해 세무상 비거주자(Foreign Resident)인 상태에서 호주 집을 팔면, 6년 규정은 물론이고 주 거주지 비과세 혜택 자체가 통째로 사라집니다.

• 주의점: 해외에 계시더라도 집을 팔 때는 다시 호주 거주자 신분을 회복한 후에 파는 것이 절세의 핵심입니다.

4. 상업적 목적으로 사용한 부분 (Home Office 등)

집의 일부를 비즈니스 용도로 사용했다면 그 비율만큼은 제외됩니다.

• 불가 상황: 집의 방 하나를 사업장으로 등록하여 임대료나 이자 비용을 소득 공제(Deduction) 받았다면, 그 면적 비율만큼은 6년 규정의 보호를 받지 못하고 CGT가 발생합니다.

5. 6년의 기간을 초과한 경우

• 상황: 렌트를 준 기간이 정확히 6년을 넘어서면, 6년까지는 비과세지만 6년이 지난 다음 날부터 매각일까지 발생하는 차익에 대해서는 세금을 내야 합니다.

• 참고: 만약 렌트를 주지 않고 그냥 비워두기만 했다면(공가 상태), 이 기간은 6년 제한 없이 무제한으로 비과세가 유지됩니다.

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