2026-2027 네거티브 기어링(Negative Gearing) 개편 > TAX Info

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안녕하세요 유현종 회계사 입니다

1. 네거티브 기어링의 기본 개념 (현행)

부동산을 운영하면서 발생하는 비용(대출 이자, 수리비, 감가상각 등)이 임대 수익보다 클 때 발생하는 '순손실'을 개인의 다른 소득(급여 등)에서 차감하여 전체 세금을 줄이는 방식입니다.

2. 이번 예산안의 핵심 변경 사항 (2026년 5월 12일 이후)

정부는 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 '돈의 흐름'을 기존 주택 매매가 아닌 신규 건설로 강제 이전시키려 합니다.

A. 기존 주택 (Established Properties)

• * 제한: 어제(2026년 5월 12일) 이후 계약된 기존 주택에 대해서는 네거티브 기어링 혜택이 폐지됩니다.

• * 내용: 부동산에서 난 손실을 더 이상 급여 소득에서 깎을 수 없습니다. 대신, 해당 손실은 이월(Carry-forward)되어 나중에 그 집을 팔 때 자본이득(Capital Gains)에서만 차감할 수 있습니다. 즉, 당장의 현금 흐름(Tax Refund) 혜택이 사라집니다.

B. 신축 주택 (New Builds & Off-the-plan)

• * 유지: 주택 공급을 늘리기 위해 신축 주택에 대해서는 기존의 네거티브 기어링 혜택을 그대로 유지합니다.

• * 의도: 투자자들이 헌 집을 사서 가격을 올리기보다, 새 집을 짓는 데 돈을 쓰게 만들겠다는 의도입니다.

3. 기존 투자자 보호 (Grandfathering)

• * 어제(2026년 5월 12일) 이전에 이미 보유하고 있거나 계약을 완료한 기존 주택 투자자들은 소급 적용을 받지 않습니다.

• * 해당 부동산을 매각할 때까지는 현재와 동일하게 급여 소득에서 손실을 차감할 수 있습니다. (이 때문에 기존 투자용 부동산의 매물이 줄어드는 '매물 잠김 현상'이 예상됩니다.)

투자자가 주목해야 할 '미친' 포인트

1. 투자 전략의 완전한 양극화 이제 고객들에게 "일단 집 사서 세금 환급받으세요"라고 말할 수 없습니다.

• * 현금 흐름 중심: 무조건 신축(House & Land package 혹은 Off-the-plan)으로 가야 합니다.

• * 입지 중심: 입지가 좋은 기존 주택을 살 경우, 세금 혜택 없이 순수하게 '자본 이득'만 보고 버텨야 합니다.

2. 세무 복잡도 상승 (Loss Ring-fencing) 기존 주택 손실을 개인 소득과 분리하여 관리해야 하므로, 고객님들이 기로해야 할 업무 중 '이월 결손금 관리(Deferred Tax Assets)' 비중이 커질 것입니다. 어떤 집은 네거티브가 되고, 어떤 집은 안 되는 상황을 정교하게 트래킹해야 합니다.

3. 렌트비 상승 압박 네거티브 기어링으로 손실을 보전받지 못하는 집주인들은 그 손실을 임대료 인상을 통해 보충하려 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 사회적으로 큰 파장을 불러올 조항입니다.

유현종 회계사

Mob: 0431 7123 861

Email: kenny@hansoljs.com.au

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